Kłopotliwe podzielniki ciepła

Na wysokość strat ciepła zasadniczy wpływ ma dobre ocieplenie budynku, łącznie z poddaszem, dbanie o stan samozamykaczy drzwi, nowoczesne okna z niskim współczynnikiem przenikalności cieplnej i utrzymywanie temperatury odpowiedniej do potrzeb (np. gdy nikt nie przebywa w mieszkaniu lub nocą można obniżyć temperaturę o kilka stopni).

Gdy mieszkamy w domku jednorodzinnym, licznik gazowy i elektryczny oraz koszty poniesione na opał (drewno, pellet, węgiel...) wskazują, ile ciepła było nam niezbędne do ogrzania domu i podgrzania wody użytkowej. Problemy zaczynają się, gdy w budynku znajduje się kilka lub kilkadziesiąt lokali mieszkalnych oraz klatki schodowe, piwnice, suszarnie, wózkarnie, garaże itp. Wiele wspólnot czy spółdzielni mieszkaniowych systematycznie inwestuje w ocieplenie, lecz wiadomo, że w budynkach wielorodzinnych często zdarzają się problemy z pozyskaniem środków na termo-modernizację.

REKLAMA

Nie mniej ważne jest przekonanie lokatorów i zarządcy budynku do oszczędzania ciepła i dbania o wspólne części budynku tak, aby nie było nadmiernych strat ciepła. Jak się okazuje, przez niesprawny samozamykacz w wiatrołapie, otwarte okno na klatce schodowej, ogrzewanie pralni i suszarni, z której nikt nie korzysta, wybite okienko piwniczne lub nieszczelne wejście na poddasze, nasze rachunki są o 30% za duże!! Wiele budynków, nawet zimą, ma otwarte drzwi wejściowe. Łatwo to zauważyć spacerując po naszym mieście. Czasem wystarczy powiesić kartkę „Proszę zamykać drzwi”, czasem naprawić samozamykacz, jednak wiadomo, że w tej kwestii panuje pewna niefrasobliwość, ponieważ koszty dzielą się między wszystkich, często bardzo biednych mieszkańców. Warto działać w tej sprawie, bo bezczynnością portfela nie napełnimy. Duże pole do popisu mają tu zarządcy lub właściciele wynajmowanych nieruchomości. Np. od kilku lat zimową porą mamy do czynienia z niedomykającymi się drzwiami w budynku dawniej zajmowanym przez policję, którego właścicielem jest Gmina Barlinek. Do przedsionka z bankomatem nawiewany jest śnieg i hula sobie wiatr. Czemu toleruje się taki stan?

Wracając jednak do kosztów i ich podziału w budynkach wielorodzinnych wiemy, że aby zmotywować do oszczędzania ciepła i zróżnicować opłaty za lokale w zależności od zużycia ciepła, powszechnie stosuje się system podzielników kosztów. Są to niewielkie urządzenia mocowane do grzejników, wskazujące jego względne zużycie. W Barlinku stosowane są podzielniki wyparkowe (parująca ciecz), w których wkład zmienia się po sezonie grzewczym oraz podzielniki elektroniczne, wymieniane co 10 lat. Podzielniki elektroniczne są znacznie droższe, lecz dużo wygodniejsze. Pozwalają na odczyty bez zdejmowania z grzejnika. Są też wersje z odczytem bezprzewodowym, co zupełnie eliminuje potrzebę odwiedzania danego lokalu – odczyty można dokonywać zdalnie, wielokrotnie w ciągu roku, co pozwala na wyłapanie podzielników uszkodzonych lub znajdujących się czasowo np. w lodówce... Najczęściej raz w roku zarządca zleca firmie zewnętrznej dokonanie odczytów i podział kosztów ciepła na poszczególne lokale. Firmy (ISTA, ENERGOSYSTEM, ENEA...) rozliczają koszty w oparciu o przyjęte regulaminy i założenia uzgadniane z zarządcą budynku. Zdarzają się (również w Barlinku) przypadki naruszania podzielników, jednak w przypadkach stwierdzenia celowego ich naruszenia mieszkanie traktuje się zazwyczaj jako nieopomiarowane, traktowane w obliczeniach np. stawką średnią mnożoną przez 5. Dwa z takich przypadków ostatnio prezentowała TV Szczecin.

Wyniki odczytów bywają bardzo różne – od wartości bliskich zero, do nawet 650% wartości średniej dla danego budynku. Z praktyki wiemy, że do takich różnic dochodzi np. między lokalami gdzie są małe dzieci, w których utrzymuje się temperaturę powyżej 24 oC, a lokalami zamieszkiwanymi przez osoby starsze, pracujące lub często przebywające poza domem. Należy się jednak zastanowić nad tym, ile powinien płacić za ogrzewanie lokator mający przez cały sezon grzewczy zakręcone grzejniki? Czy jego mieszkanie nie jest ogrzewane? Otóż w polskim budownictwie, najczęściej w pokojach i łazience znajdują się piony CO, z których oddawanie energii jest tym większe, im niższa panuje temperatura w pomieszczeniach. Dodatkowo ciepło przenika przez ściany i stropy z lokali sąsiednich. Dochodzi więc, w pewnym sensie do „podbierania” ciepła sąsiadom. Temperatura w lokalach z zakręconymi grzejnikami dzięki temu nigdy nie spada poniżej pewnej granicy.

Skąd biorą się duże niedopłaty (powyżej tysiąca zł) i zwroty z tytułu CO? Jak wyżej wspomniałem, gdy utrzymuje się niską temperaturę w pomieszczeniach, piony centralnego ogrzewania oddają więcej energii niż w innych lokalach, a za ciepło przenikające do lokalu przez ściany zapłacą sąsiedzi. Kto oszczędza ma więc premię, a kto nie, dostaje dodatkowo po kieszeni. Jak widać takich błędów nie da się uniknąć nawet przy najlepszych systemach wskaźnikowych lub dużo droższych systemach pomiarowych.

W uproszczeniu, podział kosztów CO zawsze odbywa się dwuetapowo: najpierw z całości kosztów odejmujemy stałą część na pokrycie ogrzewania części wspólnych budynku, dzielimy na sumę powierzchni lokali i mnożąc przez powierzchnię konkretnego lokalu otrzymujemy część stałą naszego rachunku, na którą nie mamy bezpośredniego wpływu.
Pozostałą część całkowitych kosztów dzielimy przez sumę wskazań podzielników z danego budynku, uzyskując cenę jednostkową. Cena jednostkowa * suma wskazań z danego lokalu daje opłatę zmienną za CO (na tę część mamy wpływ regulując grzejniki). Część stała jest wyliczana na podstawie powierzchni lokalu, a zmienna na podstawie wskazań podzielników.

Jak się okazuje są różnice pomiędzy spółdzielniami i wspólnotami w dzieleniu kosztów. Zasadnicza różnica tkwi w szacunkowym przyjęciu podziału na koszty stałe i zmienne w danym budynku. Mimo obietnic ze strony ministrów, cały czas nie ma wiążących, szczegółowych przepisów dotyczących tej kwestii. Wiemy, że na koszty ogrzewania części wspólnych przyjmuje się od 20% do 80% kosztów całkowitych. Z braku przepisów, szczegółowe założenia dyktuje zarządca. Np. w SM PIAST przyjęto podział kosztów 40:60, ale na forach internetowych można się przekonać, że zdarzają się proporcje 22:78, co powoduje, że dysproporcje w opłatach między lokalami są znacznie większe. W Niemczech, a więc w kraju gdzie podzielniki zostały wynalezione i gdzie praktyka stosowania podzielników jest najdłuższa stosuje się najczęściej podział kosztów w stosunku 50:50, a badania naukowe przeprowadzone w Polsce wykazują, że optymalne proporcje wynoszą 70% kosztów wspólnych i 30% kosztów lokali. Drugim parametrem mającym niebagatelny wpływ na rzetelność podziału kosztów CO są współczynniki redukcyjne dla mieszkań szczytowych oraz znajdujących się na parterze lub na ostatniej kondygnacji. Gdy mamy budynki z ocieplonymi szczytami lub bez dodatkowej izolacji współczynniki powinny się znacznie różnić, a stosowanie tych samych współczynników dla mieszkań nad ocieplonymi piwnicami i mieszkań np. nad garażem jest po prostu niesprawiedliwe.

Różnicowanie opłat motywuje niektórych do przesadnego wręcz oszczędzania ciepła. Zdarzają się przypadki (relacje pracowników technicznych spółdzielni) zasłaniania otworów wentylacyjnych i zaklejania ościerzy okiennych szeroką taśmą klejącą. W takich mieszkaniach, na skutek całkowitego braku wymiany powietrza i zazwyczaj niskiej temperatury panuje duża wilgotność i świetnie rozwijają się grzyby i pleśnie. Przebywanie takim mieszkaniu, szczególnie gdy jest zagrzybione, niesie ryzyko poważnych zachorowań. Jeżeli w lokalu znajduje się bojler gazowy do ciepłej wody, to zamykając otwory wentylacyjne ryzykujemy zaczadzenie, gdyż brak tlenu w powietrzu spowoduje niecałkowite spalenie się gazu i powstanie tlenku węgla.

Na bazie powyższych argumentów można stwierdzić, że stosowane zasady rozliczeń z użyciem podzielników pozostawiają wiele do życzenia. Pojawiające się ostatnio liczne głosy krytyki stosowanych metod mają w dużej mierze uzasadnienie. W niektórych wspólnotach i spółdzielniach rozważa się nawet powrót do starej metody obciążania lokatorów kosztami ogrzewania według powierzchni lokalu. Wydaje się jednak, że całkowita rezygnacja z podzielników kosztów spowoduje powrót do marnowania ciepła, a więc wzrostu kosztów. Zadbajmy więc, w miarę możliwości, o rzetelne i wiarygodne dzielenie obciążeń, które z powodu długich i ciężkich zim z pewnością będą z każdym rokiem większe.

Dodaj komentarz